家屋の評価のしくみ
課税対象となる家屋とは
地方税法で、「住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含む。）、倉庫その他の建物をいう。」と定められており、次の3つの要件を満たしているものが、固定資産税・都市計画税の課税対象となります。
- 外気分断性（屋根及び周壁等を有していること）
- 土地定着性（物理的に土地に定着していること）
- 用途性（用途に供し得る空間が形成されていること）
新築家屋の評価
総務大臣が、固定資産評価の基準、評価の実施の方法と手続きを定めた「固定資産評価基準」に基づき、次のように評価します。
価格（評価額） ＝ 再建築価格×経年減点補正率×評点一点あたりの価額
再建築価格とは
評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
経年減点補正率とは
家屋建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価を考慮して定められた補正率です。（新築であっても完成した日から徐々に損耗していくと考えます。）
評点一点当たりの価額とは
1円に物価水準による補正率などを乗じた価額です。
既存家屋の評価
評価替えごとに新築家屋と同様に価格を算出していきます。3年に一度の評価替え時に再建築価格を求める場合に、その間の再建築価格の基になる建築費等の上昇が、経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることになり、反対に建築費等の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。つまり、家屋は建築費等の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値（価格）が減少せず上昇することがあります。しかし、評価替えによる評価額が評価替え前の価額を上回る場合には、通常、評価額は評価替え前の価額に据え置かれることになります。
更新日：2023年07月18日